Le programme de travaux de la Résidence du Parc, située
à Soisy-sous-Montmorency (95), permettra aux copropriétaires
de réaliser
plus de 50% d’économies d’énergie et de valoriser
leur bien. Isolation thermique de l’enveloppe - façades,
planchers bas, vitrages -, rénovation de la chaufferie, des systèmes
de ventilation, installation de panneaux solaires thermiques : ces travaux
demandent un investissement de 1 233 940 € TTC. Plus de 50% de ce
montant est pris en charge par des aides financières. Cette opération
ambitieuse a pu voir le jour grâce à l’implication
d’un conseil syndical et d’un syndic volontaires, au travail
d’Énergies POSIT’IF et au soutien financier
de la Région Île-de- France, de l’ADEME
et de l’ANAH.
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Le
programme de travaux
Amélioration
de la ventilation et de la distribution de chauffage
-
Installation d’une ventilation hygroréglable
basse pression de type B
-
Équilibrage du réseau de distribution de chaleur
: mise en place de pompes à débit variable,
remplacement des pieds de colonne, mise en place de robinets
thermostatiques
-
Calorifugeage des réseaux de chaleur
-
Mise en place de chaudières gaz à condensation
-
Installation de panneaux solaires en toiture pour la production
d’Eau Chaude Sanitaire
Isolation
et amélioration du bâti
-
Isolation thermique par l’extérieur des façades
et des pignons
-
Isolation des planchers bas
-
Remplacement des menuiseries, des coffres de volets roulants
et des occultations
Groupement
de maîtrise d’oeuvre
Mandataire
du groupement et ingénieur financier : Énergies
POSIT'IF
Ordonnancement, Pilotage et Coordination (suivi des travaux)
: ZAConsulting
Architecte : Équateur SAS d'architecture
Bureau d’études thermiques et fluides : Poujet
Consultants
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Année
de construction : 1973 - 2 bâtiments, 48 logements - Chauffage
et ECS collectif gaz
Syndic : Foncia Vaucelles |
Coût
des travaux :
1 233 937 € TTC
Consommation moyenne avant travaux :
223 kWhep/m². an
Consommation moyenne après travaux :
104 kWhep/m². an
=
53 % d’économies d’énergie |
Un
projet exemplaire
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Les
prémices du projet : de l’audit au choix du programme
de travaux
Fissures
sur les façades, problèmes d’humidité,
chaudières viellissantes et peu performantes, sensations
d’inconfort thermique... Face à ces problématiques,
le conseil syndical de la Résidence du Parc a décidé
en 2014 de s’engager dans un projet de rénovation
globale.
Ce
type d’opération nécessitant les compétences
d’une équipe pluridisciplinaire, le conseil syndical
a fait appel à un groupement porté par Énergies
POSIT’IF associant le savoir-faire de spécialistes
de la rénovation énergétique en copropriété
: le bureau d’études thermiques POUGET Consultants
et le cabinet d’architecture ÉQUATEUR. Une mission
d’audit architectural et énergétique a donc
été votée en mai 2014 afin d’identifier
les pathologies du bâtiment et déterminer les économies
d’énergie réalisables grâce à
des travaux. Cette étude couplant analyse architecturale,
énergétique et financière de la copropriété
permet d’obtenir une vision d’ensemble des travaux
à entreprendre : rénovation énergétique
mais aussi travaux de préservation, d’entretien et
de valorisation du patrimoine de la copropriété.
Cette phase d’audit a permis de mettre en évidence
les défauts du bâti, d’évaluer ses déperditions
énergétiques et de montrer la nécessité
de rénover la résidence dans son ensemble. En effet,
plusieurs éléments du bâtiment font l’objet
de pathologies :
- Les
murs extérieurs ne comportant aucun isolant, présentent
de nombreux ponts thermiques et des fissures. En plus de générer
d’importantes déperditions énergétiques,
cette absence d’isolation est source d’inconfort
thermique et est à l’origine de problèmes
d’infiltrations, de moisissures, de sensations d’inconfort
et de parois froides.
- Le
plancher bas n’est pas isolé et est source d’inconfort
thermique pour les habitants du rez de chaussée.
- Les
menuiseries ne sont pas thermiquement performantes et présentent
des défauts d’étanchéité.
- Les
systèmes de production et de distribution de chaleur
sont anciens et ne permettent pas une bonne répartition
de la chaleur dans les logements.
- La
ventilation naturelle existante n’ajuste pas les débits
en fonction de l’occupation du logement. Elle génère
des déperditions thermiques importantes en hiver et n’est
pas suffisante pour assurer la qualité de l’air
en été. Dans ce type de configuration, l’humidité
n’est pas correctement évacuée ce qui crée
des problèmes de condensation et de moisissures.
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En
thermographie extérieure, les couleurs jaunes correspondent
aux zones les plus déperditives. Les ponts thermiques de
balcons, planchers intermédiaires,
murs verticaux
et encadrements de menuiseries sont bien visibles.
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Zoom sur... Les déperditions énergétiques
de la résidence
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Vers
le choix d’un programme de travaux BBC
Véritable
feuille de route du projet, le rapport d’audit global
remis en juin 2015 à la copropriété proposait
plusieurs scénarios de travaux combinant diverses solutions
techniques dont :
Un scénario de base intégrant les interventions
indispensables à réaliser à court terme
:
-
Isolation thermique des façades et des pignons
-
Équilibrage
du réseau de distribution de chaleur
-
Reprise ponctuelle du calorifugeage en sous-sol sur les réseaux
de chauffage
-
Remplacement des deux chaudières en fin de vie par
des chaudières gaz à condensation.
Le
scénario BBC complète le scénario
de base avec les travaux suivants :
-
Isolation des planchers bas sur sous-sol
-
Remplacement des menuiseries des parties communes
-
Remplacement des menuiseries simple vitrage et des coffres
de volets roulants intérieurs d’origine
-
Ventilation mécanique basse pression (hygroréglable
de type B)
Les
différents programmes de travaux proposés ont
été évalués en fonction de leur
performance énergétique et de leur faisabilité
technique et financière. Face aux pathologies mises en
évidence dans le rapport d’audit global, le conseil
syndical a opté pour le scénario le plus ambitieux
permettant de viser une consommation après travaux de
104 kWhep/m2.an et d’atteindre le niveau de performance
équivalent au label Bâtiment Basse Consommation
Effinergie rénovation (104 kWhep/m2.an en Ile-de-France).
Zoom
sur...
Devenir un Bâtiment Basse Consommation
Viser
le niveau de performance Bâtiment Basse Consommation
Effinergie rénovation permet de s’engager
dans un programme de travaux ambitieux pour réduire ses
consommations énergétiques. Ce niveau de performance
garantit un bon niveau de confort thermique, d’importantes
économies d’énergie et de charges.
Par ailleurs, la valeur immobilière d’un logement
rénové BBC augmente. En effet, ce niveau
de performance correspond aux étiquettes énergétiques
les plus favorables - A à C -, ce qui est un critère
de choix pour l’achat ou la location. L’étude
de l’association de notaires DINAMIC montre qu’en
grande couronne francilienne, un appartement de classe A ou
B se vend 12% plus cher d’un appartement équivalent
de classe F ou G.
Enfin, les aides et subventions publiques encouragent les rénovations
ambitieuses. Se lancer dans une rénovation BBC
permet d’être éligible à un maximum
d’aides financières.
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La
conception du programme de travaux et du plan de financement
Une
fois le programme de travaux choisi par la copropriété,
le groupement de maîtrise d’oeuvre porté
par Énergies POSIT’IF a réalisé les
études permettant de définir les choix techniques
pertinents. Cette équipe pluridisciplinaire associe le
cabinet d’architecture ÉQUATEUR, le bureau d’études
thermiques POUGET Consultants et Énergies POSIT’IF
pour l’ingénierie financière, la coordination
des professionnels et les relations avec la maîtrise d’ouvrage
: syndic et conseil syndical.
La
mise en commun de leurs compétences a permis d’aborder
les dimensions énergétiques, architecturales et
financières du projet de manière complémentaire
afin d’aboutir à un programme de travaux cohérent.
Une maquette numérique des bâtiments a été
réalisée afin de visualiser le projet de rénovation
et d’anticiper au mieux les travaux. En parallèle
des études menées par l’architecte et le
thermicien, l’ingénierie financière réalisée
par Energies POSIT’IF a permis de créer un plan
de financement parfaitement adapté au programme de travaux
et à la situation de chaque copropriétaire. En
conjuguant études techniques et financières, le
groupement de maîtrise d’oeuvre a donc pu proposer
un programme de travaux optimal permettant de mobiliser un maximum
d’aides financières.
Tout
au long de la mission de maîtrise d’oeuvre conception,
le groupement a par ailleurs assisté le conseil syndical
dans la communication auprès des copropriétaires.
Il a été présent lors des réunions
d’information et des Assemblées Générales
afin d’expliquer l’intérêt du projet
et d’argumenter les choix techniques. De nombreuses permanences
individuelles ont aussi été organisées
afin de présenter des plans de financement adaptés
à la situation de chaque copropriétaire.
Après
avoir élaboré le cahier des charges des travaux,
le groupement a accompagné le conseil syndical et le
syndic dans le lancement de la consultation auprès d’entreprises
de travaux.
Cette consultation a été lancée en mai
2016, 18 entreprises y ont répondu. Pour bien les sélectionner,
le conseil syndical, assisté du groupement de maîtrise
d’oeuvre, a vérifié leurs compétences,
s’est assuré qu’elles disposaient des qualifications
RGE requises et des assurances obligatoires. Chaque offre a
été méticuleusement analysée afin
de sélectionner celles présentées au vote
en Assemblée Générale.
Lors
de l’Assemblée Générale qui s’est
tenue le 8 décembre 2016, la réalisation du programme
de travaux BBC a été voté par 87% des copropriétaires,
par rapport à leurs tantièmes.
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Maquette
numérique du bâtiment B - Élevation sud
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Zoom
sur... Le coût des travaux
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Des
travaux suivis et mis en oeuvre par des professionnels qualifiés
Afin
d’assurer le suivi des travaux, le cabinet ZA Consulting
a été intégré au groupement en temps
qu’OPC : Ordonnancement, Pilotage et Coordination. Il
supervisera désormais le déroulement du chantier
depuis sa préparation jusqu’à la livraison
des travaux. Il est garant des délais, de la qualité
des travaux et du respect du budget.
Depuis mars 2017, ZA Consulting prépare le chantier :
collecte des documents nécessaires, identification des
points sensibles, mise en place des installations de chantier
et élaboration du planning. Des visites d’état
des lieux ont été aussi organisées dans
chaque appartement pour recueillir les demandes de travaux privatifs
: menuiseries, occultations et toutes les options liées.
Depuis le lancement du chantier en octobre 2017, ZA Consulting
assure la bonne coordination des entreprises de travaux. Il
veille à ce que le planning soit tenu et gèrera
les éventuels imprévus. Il organise les réunions
de chantier hebdomadaires ainsi que des visites inopinées
pour contrôler le travail des entreprises et les aspects
liés à la sécurité.
Par ailleurs, ZA Consulting est à l’écoute
de toutes les parties prenantes du chantier afin de faciliter
les interventions des entreprises tout en minimisant les nuisances
pour les copropriétaires.
Les travaux ont commencé en octobre 2017 et dureront
8 mois.
Les
lots de travaux et les entreprises
Isolation
Thermique par l’Extérieur et serrurerie : laine
de roche sous enduit mince 18 cm pour les façades et
12 cm pour les balcons
Adaptation des garde-corps existants et installation de garde-corps
de sécurité
Séparatifs
de balcons
Serrurerie des portes d’accès aux bâtiments
> Réalisé par PRIMISO
Isolation
des planchers bas : flocage
de 14 cm
> Réalisé par Josan Iso
Rénovation
du système de chauffage et installation de panneaux solaires
thermiques pour production d’Eau Chaude Sanitaire :
mise en place de chaudières gaz à condensation
Renforcement de l’isolation des réseaux de chauffage
et d’Eau Chaude Sanitaire
Remplacement des organes d’équilibrage : pompes
à débit variable, vannes de pied de colonnes en
sous-sol, pose de robinets thermostatiques sur les radiateurs
Installation de panneaux solaires thermiques en toiture.
> Réalisé par Deschamps
Remplacement
du système de ventilation naturelle par une ventilation
hygroréglable basse pression type B :
installation d’entrées d’air sur les menuiseries
conservées
Installation de bouches d’extraction d’air dans
les pièces humides.
> Réalisé par Deschamps
Remplacement
des menuiseries d’origine ou non conformes au cahier des
charges établi par la maîtrise d’oeuvre :
pose de menuiseries double vitrage PVC
Changement des occultations.
> Réalisé par Lorillard
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Estimation
des financements - avril 2017
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Un
plan de financement adapté à chaque copropriétaire
Le
programme de travaux de la Résidence du Parc représente
un investissement moyen de 25 700 €TTC par appartement.
Le montant global des travaux est pris en charge à hauteur
52% par diverses aides financières. De nombreuses solutions
existent pour financer le coût de travaux de rénovation
énergétique. Ces financements peuvent être
mobilisés par :
Énergies
POSIT’IF a pris en charge l’ingénierie financière
du projet de A à Z. Après avoir réalisé
un plan de financement identifiant les solutions financières
mobilisables par la copropriété, Énergies
POSIT’IF l’a accompagnée dans les démarches
nécessaires pour les obtenir.
La chargée de l’opération a notamment organisé
des permanences individuelles pour informer chaque copropriétaire
de sa quote-part de travaux et des solutions à sa disposition
pour la financer. Elle a également géré
la constitution et la transmission des dossiers de demandes
d’aides collectives et individuelles. Afin de financer
le reste à charge, Énergies POSIT’IF assure
également la négociation auprès d’établissements
bancaires pour la mobilisation d’un Eco Prêt à
Taux Zéro collectif et d’un prêt complémentaire
classique pour les travaux non éligibles.
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Zoom
sur... Les financements mobilisés par la copropriété
Les
aides collectives mobilisées par le syndicat des copropriétaires
l’Appel
à Manifestation d’Intérêt Copro
Durable
du Conseil Régional d’Ile-de-France et de l’ADEME
Ce
dispositif d’aide incite financièrement les copropriétés
à réaliser des travaux ambitieux afin de réduire
leurs consommations d’énergie. Ces travaux doivent
permettre d’atteindre a minima le niveau du Label BBC
Effinergie Rénovation. Le montant de cette subvention
est au maximum de 120€/m2 SHON. Elle peut représenter
jusqu’à 400 000€ et au maximum 40% du surcoût
des travaux d’amélioration énergétique
par rapport à des travaux d’entretien du bâti.
La Résidence du Parc a été retenue en juin
2016 pour obtenir cette subvention dont le montant s’élève
à 247 000 €.
Les
aides individuelles mobilisées par les copropriétaires
Les
aides de l’ANAH
L’Agence
Nationale de l’Habitat - ANAH - a pour mission de mettre
en oeuvre la politique nationale de développement et
d’amélioration du parc existant de logements privés.
Dans le cadre du programme Habiter Mieux, elle accorde
notamment des aides pour l’amélioration des résidences
principales des propriétaires en fonction de leurs revenus.
Une enquête sociale a été menée auprès
des copropriétaires afin d’identifier les ménages
éligibles aux aides de l’ANAH : 14 d’entre
eux ont présenté leur dossier et bénéficient
de ces aides, soit 29% des copropriétaires de la résidence.
Les
incitations fiscales : Le Crédit d’Impôt
Transition Energétique et la déduction fiscale
des revenus fonciers
Ces
dispositifs fiscaux permettent aux propriétaires occupants
- le CITE - et aux
copropriétaires bailleurs - déduction fiscale
des revenus fonciers - de réduire leur impôt sur
le revenu d’une partie des dépenses occasionnées
lors de travaux d’amélioration énergétique.
Il est estimé que les copropriétaires de la Résidence
du Parc pourront mobiliser 394 596€ via ces dispositifs.
Les
solutions pour financer le reste à charge
L’Éco
PTZ collectif et le prêt classique
complémentaire pour les travaux non éligibles
Une
fois les différentes aides financières déduites
du coût des travaux, le syndicat des copropriétaires
souscrit à une offre d’Éco Prêt à
Taux Zéro - Éco PTZ - collectif. Ce prêt
offre des conditions avantageuses : il est accessible sans conditions
de ressources et à des taux intéressants. Concernant
les travaux non éligibles à l’ÉCO
PTZ collectif, ils peuvent être pris en charge par un
prêt complémentaire classique négocié
par Énergies POSIT’IF. Ces offres de prêts
ont été présentées en Assemblée
Générale le 2 mai 2017.
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Zoom
sur... Le plan de financement d’une famille
-
Une
famille de 2 personnes
-
Habitant
un 4 pièces – 394 tantièmes
-
Avec changement des menuiseries
Coût
de la rénovation = 28 100 € TTC
É conomies d’énergie = 42 €/mois
Les
deux cas présentés à droite présentent
des exemples de plans de financement dans le cas où le
revenu fiscal de référence de 2015 ou 2016 de
la famille est :
-
au dessus des plafonds de ressources de l’ANAH, elle
n’est donc pas éligible aux aides de l’ANAH
-
en dessous des plafonds de ressources pour les ménages
très modestes de l’ANAH : elle est éligible
aux aides de l’ANAH
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Le
Conseil syndical et le syndic, clés de voûte du
projet
Le
lancement du chantier de rénovation de la Résidence
du Parc vient concrétiser le travail et l’implication
d’un conseil syndical convaincu de l’intérêt
de mener une rénovation globale.
Dès le début du projet, les membres du conseil
syndical ont mis l’accent sur la communication, pierre
angulaire de leur travail pour convaincre les copropriétaires.
Depuis le début du projet en 2014 pas moins de 3 Assemblées
Générales et 6 réunions d’information
ont été organisées afin d’argumenter
les choix techniques et de déminer tous les sujets sensibles.
Avec l’appui du syndic et d’Énergies
POSIT’IF, nous avons beaucoup communiqué sur le
projet auprès de tous les copropriétaires par
le biais de lettres d’informations, lors des Assemblées
Générales et de réunions plus informelles.
Lors de ces temps forts, nous avons apporté des réponses
concrètes aux interrogations de chaque copropriétaire.
Cette communication constante et transparente a porté
ses fruits et permis au programme de travaux
d’être voté explique M. Sallaberry,
président du conseil syndical.
Par ailleurs le binôme syndic/conseil syndical a été
une force motrice. La confiance mutuelle, la fluidité
de leurs échanges et la coordination de leur travail
a permis d’avancer et de surmonter les points de blocage.
L’implication et la grande disponibilité du conseil
syndical, du syndic et d’Énergies POSIT’IF
associées à une communication régulière
auprès des copropriétaires auront ainsi été
les clés de la réussite de ce projet.
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Zoom
sur... Le déroulé du projet
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Les bénéfices du projet de rénovation : économies,
confort, valorisation patrimoniale,
lutte contre le changement climatique, dynamisation de l’emploi
local
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Énergies POSIT’IF en bref
Spécialiste
de la rénovation énergétique et de son financement,
la Société d’Économie Mixte Énergies
POSIT’IF a pour mission de faciliter l’accès
des copropriétés franciliennes à des opérations
de rénovation ambitieuses. La société propose
en effet une offre de services intégrés permettant
d’accompagner les copropriétés tout au long
de leur projet : audit global, conception du projet via une mission
de maîtrise d’oeuvre, réalisation du plan de
financement, coordination des prestataires pendant les travaux
et garantie de performance énergétique. Opérateur
d’initiative publique, Énergies POSIT’IF compte
pour actionnaires 14 collectivités franciliennes, 2 établissements
financiers et est soutenue par l’Union Européenne.
Grâce à ce portage public fort, la Société
d’Économie Mixte est le relais opérationnel
des politiques de l’habitat des collectivités et
peut s’engager dans la réalisation d’opérations
de rénovation visant l’atteinte du niveau de performance
du label BBC Effinergie Rénovation.
L’offre d’Énergies POSIT’IF couvre un
large champ de prestations :
-
Coordonner l’ensemble des acteurs d’une opération
de rénovation : architectes, bureaux d’études
thermiques et fluides, entreprises de travaux et de services
énergétiques ;
-
Prendre en charge l’ingénierie financière
du projet : montage du plan de financement, gestion des demandes
d’aides collectives et individuelles, valorisation des
CEE, préfinancement des aides, négociation auprès
d’établissements bancaires pour la mobilisation
par le syndicat de copropriété d’une offre
de prêt collectif et, à terme, offre de tiers financement.
-
Garantir la performance énergétique des travaux
de rénovation réalisés.
Zoom
sur... Le tiers financement
Première
société de tiers financement dédiée
à la rénovation énergétique en copropriété,
Énergies POSIT’IF propose un modèle innovant
en capacité d’accélérer le chantier
de la rénovation énergétique. Le tiers financement
consiste à financer les travaux de rénovation énergétique
par les économies d’énergie réalisées.
En pratique, la société de tiers financement accompagne
la
copropriété sur le plan technique et financier.
Elle conçoit le projet, consulte les entreprises, élabore
un plan de financement, suit les travaux, et avance les frais
nécessaires à leur réalisation. Une fois
l’opération terminée, le syndicat des
copropriétaires rembourse la société en lui
versant régulièrement un montant compensé,
au moins en partie, par les économies d’énergie
réalisées. L’adhésion au tiers financement
est volontaire, chaque copropriétaire choisissant d’y
souscrire ou non.
Jusque-là
entravé par le monopole bancaire sur les activités
de crédit réservées aux banques et établissements
financiers, le tiers financement sera opérationnel fin
2017. En effet, la mise en place de ce nouvel outil de financement
supposait des ajustements législatifs. D’abord reconnues
et définies par la loi ALUR de mars 2014, les sociétés
de tiers financement ont ensuite été au coeur du
débat sur la transition énergétique, et l’article
23 de la Loi sur la Transition Energétique pour la Croissance
Verte leur est dédié.
Cet
article permet aux sociétés de tiers financement
créées par les collectivités de bénéficier
d’un régime d’exception au monopole bancaire.
Ces sociétés peuvent donc exercer des activités
de crédit grâce à un régime d’autorisation
spécifique à leur activité.
Par
ailleurs, avant même le vote définitif de cette loi,
la Banque Européenne d’Investissement a approuvé
en 2015 un programme d’aide en faveur de l’efficacité
énergétique des logements privés en France
dans le cadre du plan Juncker : Fonds Européen pour les
Investissements Stratégiques. La 1ère application
de ce programme concerne un prêt de 100 millions d’euros
sur 4 ans accordé à la SEM Énergies POSIT’IF
qui lui permettra de proposer des offres de tiers financement
pour rénover 10 000 logements. |
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La
Société d’Économie Mixte Énergies
POSIT’IF
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Créée en 2013, Énergies POSIT’IF
est dotée d’un capital de 5,32 millions d’euros
porté par 85% d’actionnariat
public - 11 collectivités territorales et 3 syndicats
d’énergie - et 15% d’actionnariat privé
représenté par deux institutions financières,
la Caisse des Dépôts et Consignations et
la Caisse d’Épargne Île-de-France.
11
Collectivités territorales :
Région
Île-de-France, Ville de Paris, Ville de Créteil,
Conseils départementaux du Val-de- Marne (94) et
de
Seine-et-Marne (77), Communautés d’agglomérations
de Plaine Commune, d’Est Ensemble, de Cergy-Pontoise,
des Hauts de Bièvre, de Paris Saclay et de Vallée-Sud.
Trois syndicats de gestion intercommunale de l’énergie
: SIPERREC, SIGEIF et SDESM
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Énergies POSIT’IF
Promouvoir, Organiser, Soutenir et Inventer la Transition
Énergétique en Île-de-France
energiespositif.fr
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La rénovation énergétique en bref
L’énergie,
un enjeu francilien majeur
Environ 700 000 franciliens dépensent aujourd’hui
plus de 10% de leurs revenus pour leurs factures d’énergie.
Les prix de l’énergie ont augmenté de
30% en 10 ans et la hausse du coût de l’énergie
représente 75% de l’augmentation des charges.
De plus, 68% des bâtiments franciliens sont énergivores
: classes E, F et G de l’étiquette énergétique.
Qu’est-ce que la rénovation énergétique
?
La rénovation énergétique concerne
à la fois l’isolation du bâtiment - les
façades, la toiture, les planchers et les vitrages
-,
mais également l’optimisation des systèmes
de ventilation, de chauffage, de production d’eau
chaude sanitaire et de l’éclairage.
Elle peut aussi intégrer l’installation d’énergies
renouvelables. Une rénovation énergétique
globale permet de réaliser 40 à 70% d’économies
d’énergie. |
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